小区账目公开、党建引领化解社区矛盾......海口多小区这样破题物业管理乱象

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“你们小区的情况跟我们差不多,在新的物业管理模式下可以管理得这么好,值得我们学习借鉴。”9月5日,海口琼苑广场小区物业管理处的办公室内,来自其他小区的业主特地前来“取经”,学习探讨有效合理的物业管理模式。琼苑广场是一个老旧小区,今年1月份试行“信筹制”物管模式以来,小区面貌焕然一新,业主满意度高。

其实,像琼苑广场一样愿意尝试探索合适自己小区物管模式的小区并不少,在这个过程中,这些“管的好”的做法赢得多方共赢。小区管的好不好,邻居处的好不好,直接关乎每位业主的幸福感和获得感,和市民的生活息息相关。小区物业管理一直以来备受关注,连日来,新海南客户端、南海网、南国都市报报道关注了海南部分小区物业管理中存在的不规范现象,小区收费乱、账目不公开不透明、管理不规范……记者走访了解到,针对这些“痛点”“堵点”,海口有不少小区在积极探索的过程中,也摸索出了一套合适小区的物业管理模式,值得点赞和借鉴。

这些管的比较好的小区具体是怎么做的?他们有哪些经验?记者就此进行走访。

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 易帆 党朝峰

模式一:信筹制

小区账目公开透明,业主与物业相互信任

“信筹制最大的亮点,就是一个‘信’字,把物业管理过程中的账目公开透明,赢得业主与业主之间、业主与物业之间的信任,在这样的基础上,小区物业管理之间的沟通就顺畅了。”琼苑广场小区物业公司经理张曙强边说着,边向记者打开招商银行APP的琼苑广场小区共有账户,记者看到,小区的每一笔收入支出的流水通过App都能清楚地查看到,“看,上个月我们小区支出31万余元,收入43万余元,包括停车场收费收入、电费支出、员工工资发放等名目的费用,业主只要打开手机软件,每笔支出项和收入项就能清楚看到,账目完全公开透明。”张曙强说道,此前业主对物业公司不信任,物业缴费率仅40%,试行信筹制以后,缴费率达97%;今年第一季度,小区投诉件仅为6件,较2020年、2019年分别同比减少81.82%和72.73%。

琼苑广场小区物业经理张曙强为记者展示小区账目。

琼苑广场小区业主陈先生对此感触颇深,他说:“以前业主总是怒气冲冲地走进物业办公室,双方不欢而散,小区不和谐,很多共同事务就开展不了。现在业主和物业公司之间相互信任了,小区公共事务商量着来,可以明显看到小区的面貌一天天在改变。”陈先生告诉记者,以往小区楼道的灯泡坏了很久都没修,现在小区的很多日常养护都在做了,马上还打造一个小花园,小区环境越来越好。张曙强表示,信筹制的物管模式下,物业公司“多服务”、“做好服务”才能得到更多的佣金,这么一来也推动物业多为小区服务,做好管理,为赢得小区业主们的信赖,物业服务企业积极垫付资金,改善了小区多个公共空间设施,包括物业用房、小区花园、道路、健身设施等等。“信筹制是多赢的,让物业公司在赚取合理利润的同时,不断提高服务水准和管理水平,业主的获得感和幸福感指数也不断上升。”

琼苑广场小区也是议事堂试点小区之一。

“信酬制”是运用信托理念,业主将物业费与公共收益设立为“共有财产”。业主大会作为委托人,物业企业作为受托人,全体业主作为受益人,物业企业依照约定进行管理,获得管理人酬金。在“信酬制”物业模式下,通过开立业主大会名下信托财产的“双密码”账户,赋予业主对所有财务资料的随时查阅权,保证每一名业主的知情权和监督权,做到所有物业费和公共收益“收的明白、花的清楚”。

目前海口试行推广“信筹制”物管模式,据海口市业委会协会统计,目前海口已有超过50家小区有意向推行这种新的物业服务模式,例如海口城管大厦、海口外滩中心等小区已经在推行这样的物管模式。

“信筹制赋予小区业委会一把账务的密钥,与物业公司共同决策小区的大项开支,实质上对小区业委会提出了不低的要求,这样的模式在琼苑广场这样的老旧小区能推行的这么好,一个重要原因在于小区的物业管理项目较为单一。”海口市物业管理行业协会秘书长黄鸿儒谈到,而海口不少小区的物管项目正是“小而散”的,没有复杂的管理项目,因此这样物管模式的经验在海口,特别是一些老旧小区是较为适用的。

模式二:议事堂

“党支部+业委会+物业”,党建引领解民忧

“以往小区内的电动车停放没有统一规划,业主不仅乱停放不美观,还很存在很大的安全隐患,业主们都盼着有个新的电动车棚,议事堂在小区挂牌以后,在党支部的引领下业主和物业公司积极参与,共同商定了电动车棚的打造。”海口圣地亚哥小区党支部书记、业委会主任乔宏伟说道,议事堂挂牌成立以后小区面貌有了很大的改变,由以往的脏乱到现如今的整洁有序。圣地亚哥小区的15个“议事堂”成员中就有7个是党员,另外小区里还有36个流动党员。乔宏伟认为,以往业主对小区公共事务参与度不高,对物业不信任,“议事堂”的工作机制就要党员冲锋在前,发挥好党建引领,带动业主积极参与到公共事务中来,积极协调化解社区矛盾,让党的温暖到渗入每个业主的心中。

小区业主张金龙也是“议事堂”的一名成员,他告诉记者,议事堂成立以来,让他感触最深的就是业主对小区的公共事务参与意愿和参与度更高了,小区更加民主和和谐,“对小区的很多事业主也深度参与进来,这是之前没有的。”张金龙说。

小区“议事堂”是推行“党支部+业委会+物业”党建引领小区治理的一种工作机制,“议事堂”的成立,把服务居民、造福居民作为城乡社区治理的出发点和落脚点,有利于居民群众参与小区治理,有效解决小区的热点、难点和焦点问题,维护业主合法权益。目前,海口市四个区分别选出了15个试点小区推行“议事堂”治理机制。

海口琼山区的书香门第小区业主杨武说,议事堂让业主更有获得感。“小区垃圾分类屋怎么筹建、怎么引导小区居民按分类标准投放垃圾,这些关乎每个业主的大事小事,在议事堂上都能展开热烈谈论,商议解决。我们小区的‘议事堂’还针对老年人不知道怎么领取养老金、办社保卡的问题,社区网格员耐心解答,还主动帮忙跑手续。”杨武说道。

海口市业主委员会协会会长肖江涛认为,“议事堂”制度极大地增强了每个业主代表、志愿者的议事积极性,更好地发动业主积极参与小区建设,只要大家能参与进来,就让纠纷不出小区。

模式三:包干制

及时解决业主诉求、做好公共设备管养、划拨业主公共收益

“前几天我们家阳台的地漏溢出很多泡沫,我们拍照反映到小区群里后,物业工作人员立刻查找原因,发现是由于楼上洗衣排水大时,楼栋的排水管窄小,导致排水不畅从我们二楼溢出来,物业通过更换大口径的水管,立刻就解决了这个老问题,很多业主看到后都在群里给物业点赞。”海口市琼山区兴丹路书香门第小区C栋业主说。

书香门第小区。

小区业主家里有灯泡或水管需要维修更换,物业工作人员第一时间上门免费解决;小区A栋楼下有个污水井,过去大便溢出臭气烘烘,物业通过定期清理方式进行解决;小区的供电设备不能温度过高,物业采用空调降温来确保用电安全……

2019年,有230户业主的书香门第小区业委会,通过业主大会同意,以招投标方式聘用了新的物业海南三原华庭物业服务有限公司,双方约定小区采用“包干制”这种大多数住宅小区的管理模式。两年多来,按照约定,小区物业在服务上积极回应解决业主诉求,在专业上认真管养公共设施设备,并将业主多年未见到过的公共收益划拨给业委会账户用于小区维修开支,赢得了业主们的信任。

书香门第小区新增活动场所。

“我们的‘包干制’模式给小区带来了巨大变化,相比过去可以说是环境面貌焕然一新,业主、业委会、物业三方共建小区,越来越和谐。”业委会主任赵金枝笑着说。

赵金枝介绍,该小区“包干制”约定物业费和小区内外的停车费均由物业公司收取,每个月物业将属于业主们的小区外铺面的停车位公共收益和小区内电梯广告、停车位公共收益划拨到业委会账户。去年,小区公共收益共得到14万元左右,按照合同约定今年有望增长到15万元左右。

“这个小区每平方米物业管理费是1.5元,除了每个月约定给业主们的公共收益外,剩下的都归物业公司所有。”三原华庭物业公司书香门第小区物业主任梁伟介绍,物业公司所获得的资金,除了收益部分,其余主要用于小区日常的管养维护,比如公共照明、管道检修、园林养护、安全防护等方面。

据介绍,由于该小区已经交付使用10年时间,过去10年小区部分公共设施设备缺乏管养,存在老化破损等问题,需要通过维修或更换才能解决。

书香门第小区新增活动场所。

“小区的路面、水泵、排污管、水箱等需要进行大改造的,不在物业日常管养范围内,所以需要业主出资,但我们小区没有维修基金,只能通过物业公司垫付资金改造,最后将业主们公共收益支付,这就是‘取之于民、用之于民’。”赵金枝说,虽然已经收取的公共收益主要用于偿还物业公司的改造费用,但每年仍坚持用2万元左右资金为业主发放福利,让业主们感到小区的温暖。

梁伟介绍,经过近两年入驻管理后,小区的物业管理费收缴率从过去的60%提高到90%,目前仅有个别不住在小区的业主拖欠物业管理费。

谈到物业管理模式的优缺点,赵金枝认为,不论哪种模式或制度,最终都将通过物业服务小区过程中业主们的满意度来体现出来,而这个过程不能缺少业委会或者政府部门的监督,物业接受正当的监督,坚持按照合同约定履行好服务职责,相信每个小区都会走上正轨,成为和谐美好的家园。

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